Jak prodat realitu? Díl druhý: prodáváme nemovitost

Zdroj: TN.cz

Realitní kanceláře si účtují za zprostředkování prodeje nemovitosti asi 3-7 procent z ceny. Co za to nabízí? Popravdě řečeno moc ne.

V prvním díle jsme se věnovali konkrétním nástrahám při nabídce nemovitosti k prodeji přes realitní společnost. Nyní se podíváme na vlastní prodej.

Dohodnuto

Tak už přišel kupec. Podíval se na byt a plácnul si s vámi. Dohadování o ceně necháme na vás. To už je na každém z vás, jestli se necháte zviklat řečmi o finanční krizi, nutnosti rekonstrukce nebo špatných sousedech. Teď přichází ten pravý tanec přetahování o smlouvu.

Smlouva o smlouvě budoucí

Taková Smlouva o smlouvě budoucí by měla obsahovat tyto náležitosti, které si hned ověřte

- Jméno, příjmení, rodná čísla a adresy všech zúčastněných stran. Určení vlastnického práva k předmětu převodu, tzn. popis nemovitosti, její katastrální číslo, spoluvlastnické podíly, zástavní práva, věcná břemena apod.
- Nedílnou součástí je i Kupní smlouva, kterou vlastně Budoucí kupní smlouvou schvalujete.
- Přesný popis úhrady kupní ceny.
- Smluvní pokuty
- Možnosti odstoupení od smlouvy

Ve smlouvě je ale tolik zádrhelů, že je lepší si pozvat na pomoc někoho, kdo tomu rozumí. Nejlépe právníka a ještě ho pořádně zavázat k tomu, aby skutečně jednal ve váš prospěch. Někteří z nich se podívají na smlouvu, vyinkasují odměnu a řeknou, že smlouva je v pořádku. Jenže povrchní prozkoumání neodhalí skutečná úskalí.

Dejte si tedy pozor na tyto nedostatky

- Katastrální čísla. To je nejdůležitější část smlouvy. Jinak budete prodávat majetek, který vám nepatří!

- Kupní cena. Kupní cena a její přesun od prodávajícího ke kupujícímu musí být co nejpodrobněji popsána. Nejdou žádné polovičatosti. Každá desetikoruna musí mít přesný harmonogram, odkud, kam. kdy a za jakých podmínek poputuje. Pro tento odstavec žádejte vycizelovaný jak v Smlouvě o smlouvě budoucí, tak i v Kupní smlouvě (případně ve Smlouvě o úschově).

- Termíny. Realitní společnost má nějaký mustr, do kterého zasadí vaše jména, bytovou jednotku a cenu a pak tuto smlouvu vypustí do světa. Ale bohužel zde nesouhlasí mnoho věcí. Třeba termíny. Například – v Praze má Katastrální úřad na vyřízení převodu měsíc i víc (ze zákona to pro něj dáno není). Může navíc vrátit návrh na vklad k doplnění. Klauzule o nutnosti kompletního vyřízení převodu nemovitosti do měsíce od podepsání Smlouvy o smlouvě budoucí je naprostý nesmysl.

- Co chce banka? Vážně banka požaduje na vyplacení úvěru i potvrzení o zápisu do katastru nemovitostí? Některá ano, jiná ne. Ověřte si to společně s kupujícím, a pak to omlaťte o hlavu realitce. O tyto věci se má starat ona.

- Co když banka nepůjčí? Ve smlouvě musí být kompletně sepsán i případ, když banka osobě kupující nepůjčí celou částku, kterou po ní kupující požaduje. Doslovně zde tak musí být napsáno, že kupující uradí rozdíl ceny z vlastního, v jakém termínu, kam peníze půjdou a kdo za to zodpovídá pod jakou sankcí.

- Sledujte odkazy. Mezi jednotlivými odstavci se provazuje (např. dle článku F, odst. 4,5 a 7...), a to je zásadní problém. Tady poznáte horkou jehlou ušitou smlouvu. Odstavce nesouhlasí, odkazují se ne neexistující články apod.

- Sankce. Opět tu máme sankce za neplnění, neplacení, zpoždění. Snažte se tyto sankce ve váš neprospěch zminimalizovat, nebo raději podobným způsobem převést také na RK. Všimněte si, že RK nemá ve smlouvě žádnou povinnost, pouze kasírovat peníze. Tak ať se také snaží (například dát na Katastrální úřad návrh na vklad se všemi náležitostmi do určitého termínu) pod pohrůžkou sankcí. Pokud na takový postup nepřistoupí, tak jde o nějaký podvod. Pokud to RK myslí dobře, nemá se čeho bát.

- Převod vlastnictví. Ve smlouvách bývá velmi často napsáno, že vlastnictví kupující nabývá návrhem na vklad do katastru nemovitostí. Není to tak! Vlastnictví bytu přechází na kupujícího až po rozhodnutí o vkladu do katastru nemovitostí.

- Všechny náležitosti. Dejte dohromady celý systém podepisování a předkládání smluv, listů vlastnictví a daňových potvrzení. Leckdy v jednotlivých bodech chronologicky nesouhlasí. Také kontrolujte, kolik smluv bude zapotřebí vytisknout, ověřit a roznést na různá místa (vždyť jen Katastrální úřad žádá čtyři kopie kupní smlouvy).

Pozn: Zapeklitostí je mnohem více. Tento článek popisuje konkrétní zkušenost s prodejem bytu a snaží se vás od případných vychytralostí a nedostatků ochránit. Každopádně při prodeji bytu využijte služeb právníka, minimálně se pak můžete jím zaštítit nebo se pak na něm „zahojit“.