VÁLKA O NÁJEMNÉ: Blíží se konec deregulace

Zdroj: oficiální zdroj

Blížící se konec deregulace nájmů vyvolává obavy z neomezeného růstu jejich cen. Podle šéfa Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí Tomislava Šimečka to však nehrozí. Majitelé domů chtějí vycházet z místně obvyklých nájmů. Nehrozí přesto velký počet soudních sporů?

Od ledna přestane platit ve většině českých měst a obcí regulované nájem. Prahu, krajská města s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem i velká středočeská města to čeká až o dva roky později. Řada nájemníků, včetně pražských se přitom obává přílišného růstu nájemného.

ČTĚTE TAKÉ:

KALKULAČKA: Zdražení nájmů nás nemine! Spočítejte si o kolik

Není divu - novela Občanského zákoníku , která má řešit stav po deregulaci nájemného, má být, stejně jako mapa místně obvyklých nájmů, k dispozici až počátkem příštího roku. Málokdo si tak může představit, co ho čeká. Spekuluje se dokonce o neomezeném růstu nájemného v některých lokalitách.

UVAŽUJETE O HYPOTÉCE? SPOČÍTEJTE SI, JAKÉ BUDETE PLATIT SPLÁTKY

Předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimeček označil tyto obavy za lež. Na trhu totiž panuje silná konkurence a je tu velký počet volných bytů všech kategorií.

Od ledna platí, že se má majitel domu či bytu s nájemníkem na ceně nájmu dohodnout. Když se to nepodaří, rozhodne o výši nájemného soud, který bude nejspíš vycházet hlavně z posudku soudního znalce . OSMD členům doporučuje využít všechny možnosti k dohodě. Soudní spor o výši nájemného se totiž může protáhnout třeba i na 5 let.

Jaké bude místně obvyklé nájemné

Při stanovení ceny nájemného by se mělo vycházet z místně obvyklého nájemného. Jeho mapa, kterou chystá pro orientaci Ministerstvo pro místní rozvoj , má být ale hotova nejdříve v únoru. Již dnes si lze zjistit výši tohoto nájmu na serveru www.kiseb.cz. Není ale zadarmo.

Podle výpočtů brněnského Ústavu soudního inženýrství činily v roce 2003 minimální náklady na "prostou reprodukci bytu" 49 korun za metr čtvereční. Jinak by na ni majitel doplácel nebo zanedbal údržbu. Nyní již podle ÚSI činí 60 korun za metr čtvereční. Majitel domu či bytu by si měl k tomu přičíst přiměřený úrok za zapůjčení majetku, a to ve výši tří procent, což podle Šimečka odpovídá zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti na termínovaném vkladu či výnosu státních dluhopisů.

Průměrná cena nájmu (bez Prahy) vychází na 60-80 korun za metr čtvereční. Může být však výrazně vyšší i nižší – podle řady okolností, hlavně lokality, v níž se dům či byt nachází. Více než polovinu ze 450 tisíc bytů s regulovaným nájmem přitom vlastní města a obce.

Jak se tvoří ceny nemovitostí

Podle Šimečka by měl domácnosti, které platí za nájemné (bez služeb) více než čtvrtinu disponibilních příjmů, pomoci adresnými dávkami stát. OSMD připravila návrh zákona o sociálním bydlení, který předala Ministerstvu práce a sociálních věcí . Stát by tak prý ročně uspořil až 25 miliard korun.

Zůstala novela OZ na půli cesty?

Situaci po deregulaci nájmů má tedy řešit novela Občanského zákoníku, která má začít platit v prvních měsících roku 2011. OSMD ji podle Šimečka vítá, zůstala však na půli cesty.

Majitelé domů a bytů prakticky nemají možnost dát výpověď z nájmu nájemníkům, kteří mají uzavřeny smlouvy na dobu neurčitou. Kritizují také fakt, že smlouva může přecházet na další osoby bez souhlasu pronajímatele a ten má povinnost zajistit při výpovědi nájemníkovi náhradní bydlení. Tvrdí, že tak někdy suplují roli státu, protože dotují sociální bydlení.

Vše o pronájmu bytu najdete ZDE

Některá ustanovení Občanského zákoníku tak dál porušují nález Ústavního soudu a Evropského soudu pro lidská práva, který řeší 6000 žalob majitelů domů a bytů na český stát. Ti podle výpočtu Davida Marka z Patria Finance z roku 2005 ročně přicházejí díky regulaci nájemného asi o 25 miliard korun. Změna kritizovaných ustanovení OZ by mohla podle právní zástupkyně OSMD Hany Marvanové ČR pomoci i u ESLP. Rozsudek se čeká příští rok. Polsko v podobném případě, kdy ho žalovala paní Hutten Czapská, soud prohrálo.

Sdružení nájemníků: preferujeme nový Občanský zákoník

Šéf Sdružení nájemníků (SON) Milan Taraba s návrhem novely Občanského zákoníku ve většině bodů nesouhlasí. Za lepší řešení pokládá přijetí nového Občanského zákoníku, který chystá Ministerstvo spravedlnosti .

Tarabovi se nelíbí ani snaha OSMD počítat místně obvyklé nájemné bez regulovaných nájmů. Nájmy sjednané po roce 1995 totiž tvoří jen malý segment nájemních bytů. Tržní nájemné si tak mohli dovolit silnější příjmové skupiny a data jsou proto deformována.

Deregulace nájemného: Kolik bude činit obvyklý nájem?

Polemizuje i s náklady ve výši 60 korun na metr čtvereční na reprodukci nemovitosti. V domech v majetku bytových družstev nepřevyšují 50 korun a jsou převážně v lepším stavu než domy v soukromém vlastnictví.

Obce a bytová družstva, která pronajímají část bytů volně, nechystají podle Taraby žádné razantní zvyšování nájemného, ani nevyhrožují soudy. Mohou tedy sehrát významnou roli.

Sdružení vyzvalo OSMD, aby počkalo na podklad MMR a do té doby přijalo dohodu o úpravě nájemného o index změny spotřebitelských cen, nebo do výše 7 korun na metr čtvereční. "Reakce je známá – výhrůžky soudem,“ uvedl Taraba.

Ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský zase odmítá názor OSMD, aby návrh novely Občanského zákoníku pronajímateli umožnil ukončit nájemní smlouvu výpovědí bez udání důvodu.

MMR se dohodlo se šéfem Sdružení nájemníků M. Tarabou na širším zapojení terénních pracovišť Sdružení do právní a organizační pomoci nájemníkům, kteří bydlí v bytech , u nichž končí po 1. lednu 2001 regulované nájemné.

Lze to chápat i tak, že ministerstvo čeká řadu soudních sporů o výši nájemného?