TN Live

15. 4. 2026, 13:40

Jak funguje kauce při pronájmu bytu? Kdy může majitel zvyšovat nájem? A co jsou to drobné opravy, které platí nájemce? Na tyto a další odpovídala v pořadu Nastartujme Česko s moderátorkou Michaelou Indrákovou předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá.

Sdružení nájemníků je organizace, která v Česku funguje už 30 let. Zastupuje a hájí práva nájemců. Velkou část činnosti tvoří poradenství. Sdružení má regionální centra po celé republice, kam mohou nájemci přijít, zavolat nebo napsat e-mail.

Mezi nejčastější dotazy patří to, jak mohou pronajímatelé zvyšovat nájemné, jak se účtují služby za byt, ale třeba také to, jakým způsobem se řeší opravy a nová smlouva.

O kolik je možné za rok navýšit nájem?

„V občanském zákoníku je určité omezení, kde se říká, že pronajímatel může navyšovat nájemné jedenkrát ročně. Návrh na zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo za poslední tři roky, nesmí převyšovat 20 %,“ odpověděla Veselá.

V Česku se ale velmi často uzavírají smlouvy na dobu určitou, kde to jde obejít. „Pronajímatel si při skončení doby nájmu může víceméně říct o jakékoliv nájemné. Tam žádný limit není, když se ta smlouva obnovuje od začátku,“ dodala.

Co to je a jak vypadá standardní kauce?

„Kauce je finanční jistota, kterou skládá nájemce majiteli bytu jako záruku toho, že když na konci nájmu nájemce bude něco dlužit, nějaké nedoplatky nebo nájemné, nebo způsobí nějakou škodu, že si majitel bude moct z té kauce něco vzít. Kauce může být maximálně trojnásobek čistého nájemného spolu se smluvní pokutou, většinou majitelé požadují jedno- nebo dvojnásobek nájemného,“ řekla.

Často se ale stává, že majitelé bytu kauci po skončení nájemného nevrací. Nebo si oproti ní započítávají položky, které nemohou. „Typicky jde o běžné opotřebení, protože škoda a běžné opotřebení jsou pojmy, které se pletou. Škoda je, třeba když zvíře roztrhá gauč. To je samozřejmě škoda, která jde za nájemcem. Ale pokud máte zašlou spáru v dlaždičkách, tak to je běžné opotřebení. A to majitelé započítávat nemohou, byť se to právě v praxi děje,“ dodala.

Někdy majitelé bytů kauce zneužívají a účtují si třeba profesionální úklid a výmalbu, což se může výrazně prodražit.

Související obsah

26:52

Studenti jsou na bydlení náročnější. Bez internetu je to horší než bez vody, říká Vyskočil

10. 4. 2026 TN Live T. LIVE

Co může nájemce dělat, když mu majitel zadrží kauci?

„Může udělat jednu jedinou věc, a to obrátit se k soudu. Samozřejmě předtím mu zašle písemnou výzvu s požadavkem, ať mu ji vrátí na účet. Ale pokud mu ji nevrátí, tak jedině soud může rozhodnout o tom, že tu povinnost majitel má. A mnoho nájemců to prostě vzdá a k soudu nejde, protože soudy jsou zdlouhavé a stojí peníze,“ popsala Veselá.

Podle zákona je povinností kauci úročit. Co to ale přesně znamená?

„Je to dost problematické ustanovení. My jsme na to upozorňovali minimálně poslední dva roky. Úrok opravdu není nikde stanoven a vychází se z obecného ustanovení v občanském zákoníku, kdy se počítají obvyklé úroky za úvěry, které poskytovaly banky v místě bydliště dlužníka. Když to řeknu jinak, úrok se stanoví, jako by nájemce poskytoval spotřebitelský úvěr majiteli,“ vysvětlila

A u spotřebitelských úvěrů je úroková sazba docela vysoká, upozornila. „Pronajímatel objektivně nemá možnost získat úrok ročně třeba 8 nebo 9 %. Ale věřím, že se nějak upraví zákon, na čemž se teda usilovně snažíme pracovat,“ uvedla.

Související obsah

27:40

Uklízí chorobným hromadičům. Je to náročné, chodím na terapie, popsal

6. 3. 2026 TN Live T. LIVE

Kdo má hradit různé opravy nebo závady a jak se to rozlišuje?

„Existuje nařízení vlády, které stanoví, co je to drobná oprava a běžná údržba, kterou hradí nájemce. To nařízení vlády je u nás na webových stránkách. Jednoduše jde říci, že to, co tam není napsáno, tak hradí majitel,“ sdělila. Nařízení najdete na konci článku.

Do běžné údržby patří třeba malování bytu, tapetování, čištění a vůbec uklízení bytu, provádění kontrol běžných spotřebičů. „Za drobnou opravu, to je teď novinka, se zvedla cena. Za drobnou opravu je považovaná každá oprava do 1 500 korun nebo oprava, která je v tom nařízení vyjmenovaná s tím, že ještě platí roční limit pro drobné opravy, a to je 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Do této částky by se ten nájemce měl vejít, a pokud se nevejde, už je to oprava, kterou hradí pronajímatel,“ přiblížila Veselá.

Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu:

Na celý rozhovor se podívejte pod titulkem článku.