Je lepší vlastní bydlení, nebo pronájem? SPOČÍTEJTE SI TO

Snem mnoha lidí je bydlet ve vlastním a celkově tak, i za cenu hypotéky, ušetřit na nájemném. Pořídit si nemovitost za každou cenu ale nemusí být vždy výhodné.

Denně jsme masírováni reklamou, přáteli, muži zejména manželkou, že je potřeba žít ve vlastním. Základním argumentem je, že je lepší platit hypotéku na vlastní bydlení než nájemné cízímu člověku. Jde přeci o investici do budoucnosti, ve vlastním se žije mnohem lépe.

Je tomu ale tak opravdu?

Dle mého soudu a výpočtů, je to někdy pravda a někdy ne. Záleží na dvou základních okolnostech - jaká je výše nájemného a cena bytů v lokalitě, kde hodláme bydlet. Vzhledem k tomu, že největší realitní trh je v Praze, výpočty – jde o modelové příklady – směřují na toto území.

Vypočtěte si, zda nemáte možnost získat příspěvek na bydlení na penize.cz.

Každý máme jiné nároky na kvalitu bydlení, jiné preference lokalit, umíme jinak zručně hledat vhodné nemovitosti, nebo máme jiný přístup k úvěrům. Uvedená čísla tak nelze pokládat za univerzální. Jde o příklad, který ukazuje možnou strategii investice do nemovitosti a je alternativou k současnému trendu pořizovat si vlastního bydlení za každou cenu. Snažil jsem se vybrat průměrné ceny nemovitostí, pronájmů, hypoték, fondů oprav, které ale nemusí zcela odpovídat vaší osobní zkušenosti.

Představme si tedy, jak řeší bydlení dvě rodiny z Prahy. První si koupila vlastní byt 3+1 za 3 000 000 korun na 20tiletou hypotéku. Fond oprav připadající na byt je 1 500 korun měsíčně.

Druhá rodina se rozhodla žít v nájmu v bytě 3+1 za nájemné 12 000 korun měsíčně, bez služeb a energií. Místo hypotéky na vlastní bydlení se rozhodla postupně nakoupit tři garsonky po jednom milionu korun na 20ti letou hypotéku. Garsonky byly koupeny již s nájemníky, nebo je obsadí novými nájemníky. Do fondu oprav přispívají měsíčně 500 korun na garsonku a nájemníci platí měsíčně 6 000 korun.

Splátku 20ti leté hypotéky počítejme 7 000 korun na milionovém úvěru. Jaké splátky budete platit z hypotéky zjistíte na penize.cz.

Jak na tom budou finančně za 20 let?

Náklady první rodiny
Splátka hypotéky byt 3+1 21.000
Fond oprav 1.500
Celkem za měsíc 22.500
Celkem za rok 270000
Celkem za 20 let 5.400.000
Pod 20ti letech
Majetek byt 3+1 za 3.000.000
Peněžní tok měsíčně1) -1.500

Náklady druhé rodiny
Splátky hypotéky 3 garsonky 21.000
Fond oprav 1.500
Nájemné za byt 3+1 12.000
Výnos z nájmu garsonky - 18.000
Celkem za měsíc 16.500
Celkem za rok 198.000
Celkem za 20 let 3.960.000
Po 20ti letech
Majetek 3 garsonky za 3.000.000
Peněžní tok měsíčně1) +4.500

1) výnos z nájemného mínus nájem vlastního bydlení mínus fond oprav z pronajímaných garsonek nebo vlastního bytu

Za 20 let tedy první rodina zaplatila za majetek stejné hodnoty o 1 440 000 korun více a má nulové měsíční výnosy.
Za dalších 10 let druhá rodina vydělala ještě 540 000 korun na nájemném a již se netrápí, jak se uživí v důchodu, neboť její důchod a příjmy z nájemného ji bohatě zabezpečí. První rodina ovšem stále platí fond oprav svého bydlení, za 10 let to bude 180 000 korun a nemá jiné příjmy než důchod.

Celkově je tak na tom první rodina bydlící ve vlastním o 2 160 000 korun hůře než ta, která bydlí v nájmu. Pokud druhá rodina hospodařila s přebývajícími příjmy správně, může mít na spořicích účtech přes 2 000 000 korun.Vliv daní a inflace na vaše úspory si vypočtete na penize.cz.

Proč to tak vyšlo?

Teď si jistě řikáte, že výpočty nejsou správné. Čísla ale mluví jasně. Přes veškeré nedostatky kalkulací, výpočet nezahrnuje inflaci, variabilní úrokové sazby, investici do bytů nebo daně, bilance vychází jednoznačně kladně pro druhou rodinu. A kdybychom brali v úvahu inflaci, bude na tom ještě mnohem lépe.

Důvodem je výše platby úroků z hypotéky v poměru k výši nájmu. Čím výše je splátka hypotéky nad platbou nájemného, tím více se vlastní bydlení nevyplatí. U garsonek je v Praze poměr mezi platbou hypotéky a nájemném nejnišží (7 000 : 6 000 Kč), zatímco u větších bytů je poměr nejvyšší (21 000 : 11 000 korunám). Je tedy velice drahé půjčit si na byt, kde je splátka hypotéky mnohem vyšší než nájemné. V tomto případě je lepší žít v nájemním bytě. Výhodné je naopak půjčit si na byt, u něhož se splátka hypotéky blíží výši nájemného a pak v něm klidně bydlet nebo ho pronajímat dál.

Kdy se vyplatí půjčit si na vlastní bydlení?

Mladá rodina by prodělala, kdyby se rozhodla koupit si za současných tržních podmínek velký byt v Praze. Alternativou je jen koupě garsonky jako investice a bydlení v nájmu. V budoucnu se může situace změnit, určitě však nikoliv tento nebo příští rok. Naopak ve městech, kde jsou ceny bytů dlouhodobě podceněny, jako například v severních či západních Čechách nebo na severní Moravě a ceny nájemného nejsou zcela dole, existuje větší šance koupit vlastní bydlení a zbytečně neprodělat.

Velká část českých rodin má potíže s hospodařením, stěží dokážou pokrýt měsíční splátky hypoték a dalších úvěrů a ekonomická situace se v brzké době výrazně nezlepší. O to smutnější je, že rodiny si pořizovaly vlastní bydlení s nadějemi na krásný společný život, aniž je napadlo, že mohou prožívat každodenní stres nad rodinnými financemi. Po těchto zkušenostech si snad uvědomí, že vše je třeba předem pořádně spočítat.

Daniel Kotula, Peníze.cz

Autor je poradcem v oblasti optimalizace hospodaření a investic.