Vyplatí se vzít si hypotéku v roce 2025? Zjistěte, co vás čeká

Nové byty | Zdroj: TV Nova

Jakub Černý

4. 9. 2025, 18:09

Hypotéky v Česku lámou rekordy, přestože se spoustě rodin nevyplatí. Zjistěte v článku, jestli vám ano. Pokud jste důchodci a máte nízkou penzi, pomůže vám naopak zpětná hypotéka.

Jak získat hypotéku?

Pro tento typ úvěru potřebujete mít už na začátku úspory. Konkrétně většinou potřebujete aspoň deset procent z ceny nemovitosti. Banky však nepočítají s aktuální tržní cenou, ale se znaleckým odhadem, upozorňuje web Hyponamíru.cz.

Zároveň započítejte i další poplatky, jako jsou provize případným realitním makléřům. Na druhou stranu, nemovitost můžete financovat i ze stavebního spoření.

Opravdu je hypotéka nutností?

Pokud nevlastníte nemovitost, například na základě dědictví nebo výrazně nadprůměrných příjmů, hypotéka se může zběžně jevit jako nejlepší volba. Problém však spočívá v tom, že už na začátku musíte mít naspořených minimálně deset procent z ceny domu (nebo bytu) a pozemku, typicky zahrádky. V nedávné minulosti bylo toto procento u všech hypoték dokonce vyšší.

Související obsah

27:14

Nový způsob, jak vyzrát na nízký důchod. Banky platí seniorům každý měsíc

24. 8. 2025 Jakub Černý J. ČERNÝ

​Jaké jsou alternativy?

Musíte si uvědomit, že pokud si berete hypotéku a musíte mít kvůli ní naspořené stovky tisíc korun, držíte následně veškeré tyto finance třeba dvacet let „ladem“.

Představte si, že máte venkovský obchod s potravinami. Potřebujete, aby se vám točily peníze. Zároveň ale musíte kvůli místním nabízet například i různé druhy cigaret.

Kartony, které vám poskytují dodavatelé, se zákazníkům prodávají jen pomalu. V lepším případě na nich třeba i slušně vyděláte, ale až v řádu mnoha měsíců. Mezitím byste vydělali mnohem víc na potravinách, které sice nemají tak vysokou marži, ale prodáte je každý den, takže se rychleji „otáčejí“.

Obdobně u bydlení máte minimálně dvě možnosti. Buď budete žít řadu let v pronájmu, nebo stejně dlouhou dobu budete splácet hypotéku.

Váš počáteční vklad u hypotéky představuje „kartony cigaret ležící v regále či na skladě“. Pronájem znamená, že tyto své počáteční úspory v řádu stovek tisíc korun nevyužijete jako zástavu pro hypotéku, ale investujete je jinak.

V obou případech budete platit. V prvním případě za splátky hypotéky včetně úroků, ve druhém případě za nájem.

Související obsah

01:51

Prodám levně dům, chci v něm ale dožít. Ve Francii se rozmáhá morbidní realitní trh

7. 8. 2025 Jakub Černý J. ČERNÝ

Která z těchto variant se vyplatí?

To není možné jednoznačně říct. Záleží na úrocích u hypotéky a na míře (procentu) výnosů u investic, pokud své úspory investujete, místo toho, abyste je použili jako zástavu pro hypotéku. Při vyšších úrokových sazbách hypoték se však čím dál více vyplácejí alternativní rozumné investice, typicky do světových akciových fondů („balíčků“).

Jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték?

Aktuální úrokové sazby z hypoték se pohybují od čtyř do více než pěti procent ročně. Rozdíly přitom téměř nezávisejí na tom, jestli si sazbu fixujete na rok, tři roky nebo pět let, ukazuje odborný web Hypoindex.

Vyplatí se při těchto úrokových sazbách hypotéka? Kolik budete muset splácet?

Zkusme si zjednodušený příklad na webu kalkulackahypoteky.cz. Chcete si koupit dům či byt za zhruba čtyři miliony, což už je v současnosti běžná cena odpovídající spíše méně atraktivním lokalitám.

Musíte si tedy vzít hypotéku ve výši zhruba 3,5 milionu korun. Roční úroková sazba se vám bude postupem let měnit a výpočet jejího průměru je složitější, protože sazba na začátku splácení je z ekonomických důvodů důležitější než sazby pozdější. Předpokládejme, že průměrná sazba bude o trochu nižší než v současnosti, konkrétně například 3,5 %. Při troše štěstí to je možné, ale zároveň ne jisté.

Pokud takový hypoteční úvěr budete splácet 20 let, zaplatíte každý měsíc přes 20 tisíc korun. Kdybyste spláceli jen 15 let, museli byste zaplatit dokonce 25 tisíc měsíčně. Postupná inflace vám tyto splátky bude rok za rokem reálně snižovat, ale i tak reálně zaplatíte většinu z této částky.

Související obsah

01:55

Blíží se rána pro rodinné rozpočty. Až 80 tisícům domácností končí fixace hypoték

12. 5. 2025 Filip Pultar F. PULTAR

Jaká je alternativa?

Místo splátek hypoték můžete platit například 15 let nájem za cizí byt. Nájemné kolem 20 tisíc korun není nereálné, navíc můžete měnit lokalitu a velikost bytu v průběhu let v závislosti na potřebách vaší rodiny. Pokud ještě nemáte děti, ze začátku si jistě vystačíte i s menším bytem a vzdálenějším od školky či školy.

Aby se vám taková varianta vyplatila, musíte investovat těch zhruba půl milionu, které byste jinak dali jako počáteční vklad do nemovitosti na hypotéku, v rámci vhodných finančních (či jiných) investic. Pokud si za 15 či 20 let vyděláte na nový dům, který by aktuálně stál zmíněné čtyři miliony, vyplatí se vám spíše tato investice než hypotéka.

Jakou výnosnost (čili úrokovou míru) tedy potřebujete, aby se vám tato varianta vyplatila?

I kdybyste chtěli dům už za 15 let, stačila by vám výnosnost po odečtení inflace kolem 15 %. Pokud byste si ale počkali 20 let, postačí vám úroková míra asi 11 % a pro 25 let by to bylo dokonce méně než 9 %, vyplývá z kalkulačky složeného úročení na webu Peníze.cz.

Jaká je výnosnost akciových fondů? Například sto největších amerických veřejně obchodovatelných technologických firem vám v rámci balíčku připraveného největším správcem aktiv na světě, společností BlackRock, přinese výnosnost v průměru asi 17 % ročně. Aspoň tomu tak bylo v posledních dejme tomu 15 letech, ukazuje web BlackRocku. To je asi 14 % po odečtení inflace.

Pokud nebudete chtít tolik riskovat a investujete do 500 největších veřejně obchodovatelných amerických firem ze všech možných odvětví, i tak dosáhnete výnosnosti přibližně 11 % ročně, vyplývá z webu BlackRocku. To je asi osm procent po odečtení inflace. Fondy přitom můžete kombinovat.

Související obsah

12:44

Češi podceňují životní pojištění. Přitom jim může zachránit hypotéku

9. 4. 2025 TN Live T. LIVE

Existují i další alternativy k hypotéce?

Další možností je takzvaná zpětná neboli reverzní hypotéka. Zejména důchodci, kteří nemají dědice, kterým by svůj dům odkázali, mohou bankám (či nebankovním společnostem) prodat svůj dům.

Mohou v něm pak dožít a banka jim ho postupně splácí, takže mají velmi slušné přilepšení k důchodu. Pokud dědice mají, banka jim po úmrtí důchodce doplatí zbytek této zpětné hypotéky. V Česku se však tento způsob přilepšení k důchodu teprve rozjíždí a je zapotřebí důkladně posoudit věrohodnost poskytovatele služby.

Zejména ve Francii se pak rozjel systém zvaný viager, kdy důchodci prodávají svůj dům či byt soukromé osobě. Dědicům se v takovém případě nic nevyplácí. Kupující však riskuje, že prodejce zemře až po mnoha letech, nebo dokonce později než sám kupující.